知らなきゃ損する！中古住宅購入ガイド
tag:www.kassencheck.info,2009-11-12://13
2010-02-09T00:57:10Z
Movable Type 4.22-ja
リンク集３
tag:www.kassencheck.info,2010://13.761
2010-02-02T01:34:00Z
2010-02-09T00:57:10Z
...
ganrondo
]]>
リンク集２
tag:www.kassencheck.info,2010://13.758
2010-02-02T01:23:39Z
2010-02-09T00:56:34Z
...
ganrondo
]]>
財形住宅貯蓄
tag:www.kassencheck.info,2008://13.704
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:39Z
中古住宅の購入のための資金作りのための方法の1つに財形住宅貯蓄の利用があります。...
ganrondo
会社員が利用できる財形貯蓄には一般財形・財形年金・財形住宅の3種類があります。
この中の財形住宅貯蓄は、住宅のための資金であるならば利子が非課税になる商品です。
住宅購入を考えていて、勤めている会社が財形制度を導入している場合には、ぜひ利用して欲しい商品です。
預けるお金は毎月の給与やボーナスからの天引きです。
決まった額を毎月預けられるのが魅力です。
貯蓄額550万円までは、利子に税金はかかりません。
積立期間は5年以上ですが、住宅購入やリフォームで貯蓄を引き出す時には利子に課税されません。
しかし、住宅目的でない場合の引き出しには利子に20％の税金がかかります。
財形住宅貯蓄はどの金融機関でもできるという訳ではなく会社によって決まっており、金利も銀行や扱い商品によって違いがあります。
みずほ銀行の扱っている財形住宅は2009年7月28日現在で期日指定定期型 0.25％、スーパー定期5年型 0.30％、スーパー定期10年型 0.50％、利付金融債（5年）0.300％（5年間の年平均利回り）です。
]]>
諸経費
tag:www.kassencheck.info,2008://13.703
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:39Z
新築住宅・中古住宅を問わず、住宅購入には住宅ローンの利用はかかせません。 ローン...
ganrondo
ローンの金額だけでも大きいのですが、住宅ローンには借りるために諸経費もかかります。
この諸経費にはどのようなものがあるのかを知っておきましょう。
火災保険料
通常は火災など災害にあった時にために住宅ローンの申し込み時に火災保険加入を勧められます。
火災保険加入の必要のない金融機関もあります。
保険料は物件の価格などによって異なります。
地震など自然災害にも備えたい場合には火災保険に地震保険をセットして申し込んでおきましょう。
保証料
ローンの支払いが滞った場合に備えて保証会社に支払う保険料です。
支払いができない場合、連帯保証を受ける保証会社が代わりにローンを支払うことになります。
最近は、この保証料を設定していない銀行もあります。
団体信用生命保険
住宅ローンを借りた人が亡くなった場合、もしくは重度傷害となった場合にローンの支払いが免除になり、家族が住宅ローンの支払いを続けるといったことを防止できます。
保険料が金利に組み込まれている場合が多いのですが、フラット35など加入が任意の場合もあります。
事務手数料
ローン申し込みの取扱手数料ですが、この手数料が不要のローンもあります。
この他にも、住宅ローン申し込みの際の印紙税や司法書士への報酬なども必要です。
]]>
資金計画を立てる
tag:www.kassencheck.info,2008://13.702
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:38Z
中古住宅の購入は比較的安いとは言っても何千万円もする大きな買い物であることには間...
ganrondo
毎月どれだけローンを支払っていけるか、マンションならばローンの他、管理費や駐車場代の支払いが可能なのかを考えなければいけません。
住まいに必要な資金の他、家族が暮らしていくための生活費や教育費なども同時に必要になります。
中古住宅の購入費用だけを考えて貯金を残しておかないと、医療費など急な出費の際に手持ちのお金がないという事態にも陥りかねません。
また、無理な住宅ローンを組むと景気悪化などで給料が下がったときに生活に大きな影響を与えます。
くれぐれも支払いが難しいローンを組まないようにしてください。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、諸費用が1割かかるとして300万円かかります。
最近は頭金の必要のない住宅ローンもありますが、頭金がないと返済期間も返済総額も大きくなりますので、頭金は2割、この場合は600万円準備しておいて欲しいところです。
そうなると契約までに計900万円必要となります。
残り2,400万円をローンで返済する場合、金利2％・30年で元利均等返済するとボーナス払いなしで毎月の返済は89,200円です。
この金額にさらに管理費や駐車場代、生活費をプラスした額の支払いが必要となるのです。
このように今準備できるお金、将来支払っていくお金を考えて資金計画を建てる必要があるのです。
]]>
リノベーションについて
tag:www.kassencheck.info,2008://13.701
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:38Z
リノベーションとは古くなった住宅の設備を建て替えずに、大幅な改修によって機能を充...
ganrondo
具体的には耐震・耐火性の強化、IT機能の充実、間取りの変更、給排水設備の改修、外壁の補修などがあります。
リフォームは機能の維持が目的であるのに対し、リノベーションはそれ以上の機能の充実を目指します。
リノベーションは大幅な修繕を行うので、その際に防水や配管設備の状態もよくわかります。
欠陥が見つかったらその際に修繕も一緒に行うことで安心な住まい作りもできます。
中古住宅を安価で購入して、その浮いた費用をリノベーションに使って快適な住まい環境を作り出すことも可能です。
また、リノベーションされた物件を購入することもできます。
環境保護の面から見てもリノベーションは大きな影響力があります。
古くなったら壊すという住まいのあり方では、その際に大量の廃棄物を生み出すことになります。
しかし、リノベーションでは中古住宅を大切に使って廃棄物やエネルギーを減らすことができます。
良いものを長く大切に使うことが現在では中古住宅にも求められているのです。
中古住宅は安価で購入できるので、広さや立地条件を新築物件よりも優先することができます。
]]>
マンションの共用部分と専有部分
tag:www.kassencheck.info,2008://13.700
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:38Z
中古住宅の購入でマンションを選ぶ場合には、集合住宅に関する決まりを知っておく必要...
ganrondo
マンションなど集合住宅には、様々な住人が共同で使う共用部分と、個人が所有して使う自室などの専有部分があります。
専有部分は自由にリフォームできても、共用部分は勝手に修繕はできないなどの規制があります。
マンションの購入者には法律によって、区分所有権という区分された各部屋に対する所有権があります。
それ以外の場所が住人共用で使う共用部分ということになります。
具体的にどこまで共用でどこから専有部分なのかを知るためには、購入したマンションの規約をよく目を通すことが大切です。
ここでは、標準的な目安を紹介しましょう。
ベランダやバルコニーは所有者が自由に使える空間ですが、災害時の避難路になりますので、仕切り板の前に通行の妨げになるような物を置いたりできません。
一般には、この部分は共用部分となります。
配管設備は、メーターまでは共用・メーターから自室に引き込んでいる部分に関して専有部分と考えられます。
そのため、水漏れがあった場合、メーターまでの部分が原因ならば管理組合の責任で修理を行い、メーターから自室までの部分が原因ならば所有者が修理しなければならないことになります。
]]>
住宅ローン控除
tag:www.kassencheck.info,2008://13.699
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:38Z
景気対策の一環として2009年より住宅ローン控除の額が大幅に増えました。 中古住...
ganrondo
中古住宅の購入では、この住宅ローン控除を上手に使って確定申告を忘れずに税金を返還してもらいましょう。
住宅ローンの年末残高の限度額は、2009年1月1日～2010年12月31日までは5,000万円です。
2011年1月1日～2011年12月31日までは一般住宅4,000万円・認定長期優良住宅5,000万円、2012年1月1日～2012年12月31日までは一般住宅3,000万円・認定長期優良住宅4,000万円、2013年1月1日～2013年12月31日までは一般住宅2,000万円・認定長期優良住宅3,000万円です。
控除率は、2009年1月1日～2011年12月31日までは住宅ローンの残高に対して一般住宅1％・認定長期優良住宅1.2％、2012年1月1日～2013年12月31日までは一般住宅・認定長期優良住宅共に1％です。
控除の期間は10年間です。
この期間での最高控除額は、2009年1月1日～2010年12月31日までは一般住宅500万円・認定長期優良住宅600万円です。
2011年1月1日～2011年12月31日までは一般住宅400万円・認定長期優良住宅600万円、2012年1月1日～2012年12月31日までは一般住宅300万円・認定長期優良住宅400万円、2013年1月1日～2013年12月31日までは一般住宅200万円・認定長期優良住宅300万円となります。
]]>
繰り上げ返済
tag:www.kassencheck.info,2008://13.698
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:38Z
中古住宅を購入し住宅ローンを利用すると、その返済が大きく家計に影響を及ぼします。...
ganrondo
住宅ローンは返済額のうち返済期間の初めのほうが利息の金額が多く、返済の終わりが近づくに従って少なくなります。
このため、返済期間の早い方に繰り上げ返済をすると元金と共に利息の負担額を大きく減らすことができるので、繰り上げ返済を早めに行おうとする人も多くいます。
この繰り上げ返済には2通りの方法があります。
1つは返済期間を短くする期間短縮型、もう1つは毎月の返済額を少なくする返済額軽減型です。
資金に余裕がある場合は期間短縮型の方が全体の支払額を減らすことができます。
しかし、毎月の返済金額は変わりません。
返済額軽減型にすると毎月の返済額を減らしその分貯蓄に回すことができ、その貯蓄をまた繰り上げ返済に回すということも可能になります。
繰り上げ返済をどちらの方法にするかは、その時の経済状況やライフプランを考えながら決めましょう。
また、繰り上げ返済を急ぐ余り、貯蓄がほとんど残らないような無理な返済をしてはいけません。
昨今の急な景気悪化などで給料が下がり貯蓄ができないばかりか、住宅ローンの返済に困る場合もあります。
急に病気になったり、子どもの進学などで早急にお金が必要になる場合もあります。
]]>
預金連動型住宅ローン
tag:www.kassencheck.info,2008://13.697
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:38Z
中古住宅の購入には住宅ローンの利用はかかせません。 最近の住宅ローンには、預金残...
ganrondo
最近の住宅ローンには、預金残高分は金利がかからないという特長を持つ商品があります。
これが預金連動型と呼ばれる住宅ローンで、東京スター銀行が扱う「預金連動型スターワン」やHSBCの「スマート住宅ローン」などがあります。
家族の病気や進学などに備えてまとまったお金を口座に置いておきたいと考える人には有利な商品です。
2,000万円の住宅ローンがあり預金残高が500万円がある場合、住宅ローン残高500万円分は金利が0となり、残り1,500万円分に金利がかかる仕組みです。
預金残高によってはトータルで考えると有利な商品ですが、ローン金利が高めであったり、普通預金に金利が付かないなどのデメリットもあります。
必ずしもお得だとは限らないので、注意が必要です。
目安としては、ローンの半分以上の預金が必要でしょう。
ローンと同額の預金があれば、税金の住宅ローン控除の適用を受けながらローンの金利を払わずに済ますことができます。
これ以外にも最近の住宅ローンには優遇金利が付いているものがあったり、女性専用の住宅ローンなど様々な商品があります。
選択肢が多くありますので、じっくり検討してよりお得な使いやすいものを検討してください。
]]>
金利タイプ
tag:www.kassencheck.info,2008://13.696
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-14T00:45:24Z
中古住宅を購入するために利用する住宅ローンには、様々な金利タイプがあります。 ど...
ganrondo
どのような金利タイプがあるのかを知って、住宅ローンを決定するための参考にしてください。
変動金利型
借り入れしている間、半年ごとに金利を見直し適用金利が決まります。
金利の見直しは半年ごとですが、返済額の見直しは5年ごとになります。
金利の変動によって返済額が上がる可能性があります。
返済額が上がる場合は前の支払額の最大1.25倍です。
金利が下がる可能性がある場合には有利な金利タイプです。
固定金利型
借り入れから支払い終了までずっと金利が変わりません。
フラット35は、この固定金利型です。
金利は高めですが今後金利が変動して高い貸し出し金利になった場合でも、この固定金利は変わることがありません。
金利が決まっているので資金計画が建てやすくなります。
固定金利選択型
最初は固定金利での支払いになりますが、固定金利期間の終了後は変動金利となります。
上限金利設定型
設定された上限金利の範囲内で、金利変動があります。
ミックスタイプ
固定金利・変動金利、もしくは固定金利期間が違う固定金利タイプ同士の組み合わせなど、選択した金利タイプを組み合わせます。
中古住宅を購入する時には物件だけでなく、このように住宅ローンでも様々な選択を迫られます。
充分これからの経済状況を見据えて金利タイプを選びましょう。
]]>
]]>
住宅ローンに関する注意事項
tag:www.kassencheck.info,2008://13.695
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:37Z
住宅ローンはどんな物件でも審査が通るわけではありません。 また、購入しようとする...
ganrondo
また、購入しようとする中古住宅に問題がなくても借り手側に問題があれば審査が通らない場合もあります。
どのようなことに気をつけたら良いのでしょうか。
ここでは借りる人に対する注意事項を紹介します。
団体信用生命保険(団信)
通常、住宅ローンを申し込む場合は合わせて団体信用生命保険(団信)加入も要求されます。
もし借り手が亡くなった場合、もしくは高度障害によって返済できない場合にも保険金によってローンの支払いができます。
そして、残された家族に住宅ローンが残ることなく住宅を残すことができます。
フラット35では、必ずしもこの団信に入る必要はありません。
しかし、加入できる健康状態であれば万が一を考えて申し込む方が良いでしょう。
働き方と勤続年数
住宅ローンの審査は勤続3年以上の正社員、が目安となります。
これは貸す側がローン返済の安全性を確保するためです。
自営業者の人も過去3年の収入が目安となります。
所得
住宅ローンを借りるには最低年収は200～300万円くらいが目安ですが、それ以上の年収が必要な場合もあります。
そして、収入の額によって借りられる金額も異なります。
個人情報に関する事項
キャッシングやクレジットカード払いの滞納でブラックリストに載ってしまう、という話は耳にしたことがあると思います。
このような延滞の情報は5年間は記録として残っています。
こうなると住宅ローンを借りることは難しくなります。
住宅ローンを申し込む際には、このような借入金を残さないことが大切です。
車のローンなどもできる限り支払っておきましょう。
中古住宅を購入するためには、たいていの人が住宅ローンを必要とします。
その住宅ローンを借りるためには、自分自身の信用を高める必要があるのです。
]]>
既存住宅保証制度
tag:www.kassencheck.info,2008://13.694
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:37Z
中古住宅は新築住宅に比べ一般的に安価なことが魅力です。 しかし、新築住宅と比べて...
ganrondo
しかし、新築住宅と比べて住宅の欠陥や傷みが心配なことも事実です。
そのため、中古住宅の安心な売買を行うため、主要な部分の欠陥を引渡し後、最長5年保証する制度が既存住宅保証制度です。
もし、購入した中古住宅に雨漏りがあったり、床が傾いてしまった場合に補修費用の大部分が支払われます。
対象となるのは一戸建ての中古住宅で新築後15年以内の物件で、新築の際、公的な現場検査を受けていることが条件です。
また、床面積の半分以上を増改築しているとこの制度は利用できません。
既存住宅保証制度を利用するには、対象となる住宅検査が必要で、申請料は税込み32,550円です。
この制度は中古住宅を購入した側だけでなく、売主にもメリットがあります。
瑕疵担保責任制度では、責任期間に隠れた瑕疵があった場合、売主が補修費用を負担しなければなりません。
ところが既存住宅保証制度を利用すると、もし売却後補修の必要が生じても費用負担がなくなります。
そして、この制度では住宅検査を受けて安心な中古住宅として売却できるので、相場よりも高い価格での売却が期待できます。
]]>
瑕疵担保責任
tag:www.kassencheck.info,2008://13.693
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:37Z
住宅購入は人生の中で最も大きい買い物ではないでしょうか。 その購入した住宅に欠陥...
ganrondo
その購入した住宅に欠陥があった場合に対処する制度の1つとして瑕疵担保責任があります。
中古住宅を購入する際には、充分時間をかけて物件をチェックしているはずですが、それでも通常の注意ではわからないような欠陥が隠れている場合があります。
例えば、雨漏りのある物件であったと購入後にわかった様な場合です。
通常備わっていなければならないのにそれが欠けている状態を瑕疵と言います。
この瑕疵が隠れて分からなかった場合に売主が買主に負う責任が瑕疵担保責任です。
重要事項にも記載されていなければならないので必ずチェックしておきましょう。
民法では、この瑕疵担保責任は隠れた瑕疵を知った時から1年以内、損害賠償請求ができます。
契約後に雨漏りがわかり、その補修が不可能である場合には契約の解除もできます。
売主には契約を履行する義務があるので物件が引き渡せない状態ならば買主の権利が損なわれるからです。
この場合、売主がその瑕疵を知っていたかどうかは関係ありません。
新築住宅は、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって引渡し10年以内で瑕疵があった場合には瑕疵担保責任を負うことになっています。
]]>
住宅購入にはどのくらい費用が必要なの
tag:www.kassencheck.info,2008://13.692
2008-06-29T01:00:00Z
2010-01-13T07:21:37Z
中古住宅は新築住宅を購入するよりは一般的に安く入手できます。 しかし、不動産の購...
ganrondo
しかし、不動産の購入は何千万円にもなる大きな買い物で、それにかかる費用もまた大きくなります。
住宅購入にはどのくらい費用を用意する必要があるのでしょうか。
家を購入する時には、物件の費用の他にも手数料や税金などの支払いもあります。
この諸費用は中古住宅では物件の価格の5～10％必要です。
3,000万円の物件ならば、150万円から300万円諸費用に必要だということです。
諸費用の額も高額ですので、諸費用の額も含めて資金計画を考えてください。
税金
売買契約書に貼る印紙税、土地や建物を登記する際にかかる登録免許税、土地や建物の取得にかかる不動産所得税の支払いもあります。
消費税は土地に関してはかかりませんが、建物の購入代金や仲介手数料、司法書士への報酬には5％の消費税がかかります。
ただし、売主が事業者でなく個人からの購入では(不動産会社の仲介も含む)建物に関しても消費税はかかりません。
仲介手数料
不動産会社の仲介で物件を購入する場合、仲介手数料を支払います。
この上限は購入価格×3％＋6万円となります。
3,000万円の物件ならば、96万円が上限です。
この仲介手数料の引き下げ交渉は可能です。
司法書士への報酬
物件の登記や、抵当権の登記などに関する司法書士への報酬の支払いも必要です。
この他、住宅ローンに関する諸費用も必要です。
]]>